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华夏民办教育联盟推荐:深度分析“地产.房价.两极分化”
 二维码 723
发表时间:2017-10-14 22:53
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华夏民办教育联盟推荐:深度分析“地产.房价.两极分化”

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这是对中国房地产本质最清醒的认识:

原地方官员赵燕菁谈土地财政“原罪”

来源:直帮快



中国没有对外侵略,主要通过土地财政完成原始积累

  来源:一见财经(ID:yijiancaijing)

  节前,很多城市又出台了更严厉的房产限购政策,房产交易基本上已经被冻结,房地产市场几乎成为“一潭死水”。

  一方面是近乎于“冻结”的房地产政策,另一方面是不断上涨的房价(尽管本轮已经刹住了房价上涨的势头,但从更远的时间看,房价仍在上涨),本质原因是什么?

  下面这篇文章可以很充分的回答上面的问题。文章的作者是赵燕菁,并不是国内顶级的经济学家,但他文章的深度绝对超过国内很多自喻为“知名”的经济学家。

  赵燕菁原来是厦门市规划局长,中国城市规划设计研究院副总规划师,可能是因为敢说真话,于2015年8月29日被免去厦门市规划委员会主任职务,现在是厦门大学经济学教授。

  赵燕菁其人

  他从2013年就开始研究土地财政的问题,后来相继发表过很多文章,这篇文章他关于土地财政最系统的一篇,分享如下:

  改革就是一系列选择。但哪个选择真正改变了历史,当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成,它并没有一个完整的设计。甚至“土地财政”这一名词,也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责、甚至没有严格定义的“土地财政”,前所未有地改变了中国城市的面貌,甚至成为了全球经济成功与问题的根源。

  中国特色发展道路的核心,就是“土地财政”。这一模式是否可以持续?是否还能改进?还是必须全盘放弃?乃是攸关国家命运的重大抉择。但由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架,摒弃“土地财政”,几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论,演变成了指责“土地财政”的竞赛。

  好的“学术”,不在于告诉人们众所周知的“常识”,而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立,批而不倒,就在于有着不为学术界所知的内在逻辑。本文试图以“信用”为主线,重新评价“土地财政”的功过,思考完全抛弃“土地财政”可能带来风险,探讨改进“土地财政”的可行路径。

  正确评价土地财政的功过

  1、信用:城市化的催化剂

  城市出现了几千年,有兴有衰,但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”?绝大多数研究,都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

  城市的特征,就是能提供农村所没有的公共服务。

  公共服务是城市土地价值的唯一来源。城市不动产的价值,说到底,就是其所处区位公共服务的投影。无论城墙,还是道路,或是引水工程,公共服务都需要大规模的一次性投资(fixed cost)。传统经济中,一次性投资的获得,主要是通过过去剩余的积累。这就极大地限制了大型公共设施的建设。基础设施巨大的一次性投资,成为制约城市发展的主要障碍。

  突破性的进步,来自于近代信用体系的创新。通过信用制度,未来的收益可以贴现到今天,使得资本的形成方式得以摆脱对过去积累依赖,转向预期收益。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。技术进步和信用制度的结合共同启动了城市化与工业化,使得后两者成为伴生的经济现象。

  只有资本才能为资本作抵押。信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带来持续税收。这些税收可以再抵押,再投资,自我循环,加速积累。

  城市化模式的选择,说到底,就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式,决定了不同的城市化模式。历史表明,完全靠内部积累,很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累,则会引发大规模社会动乱。因此,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

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